Les problématiques environnementales auxquelles sont confrontés les notaires sont techniques mais aussi très juridiques et nécessitent une bonne maîtrise du droit de l’environnement, des obligations et des contrats spéciaux comme le montrent de nombreux arrêts qui renvoient par exemple aux notions de consentement (erreur sur une qualité substantielle de la chose), d’obligation de délivrance conforme aux prévisions du contrat ou encore de garantie des vices cachés (malgré l’existence de clauses exonératoires).
L’Etat adopte ses premiers « secteurs d’information sur les sols ». Les porteurs de projets sont soumis à de nouvelles contraintes.
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La loi du 8 août 2016 sur la biodiversité a inscrit à l’article L. 110-1 du code de l’environnement le principe de « non-régression » selon lequel « la protection de l'environnement, assurée par les dispositions législatives et réglementaires relatives à l'environnement, ne peut faire l'objet que d'une amélioration constante, compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment ».
Le juge administratif a été récemment amené à clarifier la mise en œuvre du principe de non régression dans deux décisions qui aident à mieux saisir ses implications pratiques.
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Parmi les nombreuses mesures qu’elle instaure, la loi du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité renforce notamment l’obligation de compensation qui pèse sur les maîtres d’ouvrages lorsque leurs travaux portent atteinte à l’environnement. De nouveaux outils sont à cet effet créés par la loi .
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Au-delà de l’insuffisance de l’information donnée par le vendeur, du dol ou de la garantie des vices cachés, on constate depuis quelques années un nouveau fondement dans les contentieux portant sur des cessions de sites pollués : celui de l’obligation de délivrance conforme qui pèse sur le vendeur. L’application par la jurisprudence de cette obligation génère ainsi un nouvel enjeu rédactionnel pour les actes de vente.
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L'année 2015 a été riche en nouveautés puisque deux décrets d'application de la loi Alur du 24 mars 2014 (V. notamment M.-A. Fichet, La reconversion des friches industrielles : les nouvelles perspectives offertes par la loi Alur : BDEI n° 52, juill. 2014. - Ph. Billet, La loi Alur et les sols pollués : JCP A 2014, 2262) ont été publiés concernant les sites pollués : le décret n° 2015-1004 du 18 août 2015 qui prévoit les conditions et modalités de transfert de responsabilité de la remise en état d'un site pollué à un tiers (M. Mekki, ICPE : précisions sur le tiers intéressé chargé de l'obligation administrative de réhabilitation: JCP N 2015, n° 37, act. 868. - D. Gillig, La procédure de substitution du tiers intéressé au dernier exploitant d'une installation classée : Énergie-Env.-Infrastr. 2015, prat. 9), et le décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 qui instaure les secteurs d'information sur les sols (« SIS ») (Constr. - Urb. 2015, comm. 162, note X. Couton. - L. Legrain et N. Nicolaïdès, Environnement et pratique notariale de la vente et du bail : JCP N 2016, n° 1, 1001).
On voit par ailleurs naître un nouveau fondement aux contentieux des ventes de terrains pollués fondé sur l'obligation de délivrance prévue par l'article 1603 du Code civil, de sorte qu'il nous a semblé intéressant de faire un point sur cette notion et la jurisprudence récente en la matière.
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Annoncée par la loi ALUR du 24 mars 2014, la possibilité pour l’exploitant d’une installation classée de transférer son obligation de remise en état à un tiers vient d’être confirmée par un décret du 18 août 2015. L’idée est de faciliter la reconversion des friches industrielles et d’adapter leur dépollution aux projets précis envisagés dessus.
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Les études récentes montrent que de 2015 à 2030 le Grand Paris va générer entre 40 et 60 millions de tonnes de déblais. Le challenge est de taille car les installations franciliennes de stockage et traitement sont insuffisantes pour les accueillir. Tous les acteurs sont concernés et une réflexion doit être menée sur la prise en compte de cette problématique dans les contrats publics et privés.
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Traditionnellement, les pouvoirs du maire en matière de sites pollués sont extrêmement réduits. En effet, si le maire dispose d’une compétence de police générale, comprenant notamment la salubrité publique et les déchets, c’est au préfet que revient la compétence spécifique en matière d’environnement industriel via la police des installations classées. Cependant, depuis quelques années, le maire se voit plus impliqué dans la gestion des sites pollués, que ce soit par le biais des nouvelles attributions qui lui ont été conférées par la loi à l’occasion de la cessation d’activité d’une installation classée ou par l’extension aux sites pollués de ses pouvoirs en matière de déchets.
Il convient donc de faire le point sur ces nouveaux pouvoirs du maire qui lui confèrent par ailleurs une responsabilité accrue dans le domaine de l’environnement.
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Voir article en pièce jointe.
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Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (« ALUR ») a été adopté le 20 février dernier par le Parlement. Au-delà des questions relatives au logement et à l’urbanisme, cette loi contient des mesures novatrices en matière de gestion des sites pollués. La loi vise ainsi tout d’abord à faciliter la reconversion des friches industrielles en prévoyant notamment la possibilité pour l’exploitant de transférer l’obligation de remise en état du site à un tiers. Elle vise ensuite à améliorer l’information des populations sur l’état de pollution des sols par plusieurs mécanismes. Elle responsabilise enfin les propriétaires de sites pollués.
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Construire plus de logements tout en préservant les espaces naturels et agricoles, tel est l’objectif affiché par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), adoptée par le Parlement le 20 février 2014. La mise en œuvre de cet objectif passe notamment par la modernisation des règles d'urbanisme, qui doit permettre une « transition écologique des territoires ».
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Il n’existe pas d’obligation spécifique d’information du titulaire du droit de préemption quant à la pollution du bien. Une commune qui exerce ce droit doit donc se renseigner sur l’état environnemental du bien qu’elle entend préempter, car ses possibilités de recours sont ensuite limitées. Telle est le sens d’un récent arrêt de la Cour de cassation, qui devrait donc inciter les collectivités concernées à faire preuve de vigilance en la matière.
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Traditionnellement, les pouvoirs du maire en matière de sites pollués sont extrêmement réduits. En effet, si le maire dispose d’une compétence de police générale, comprenant notamment la salubrité publique et les déchets, c’est au préfet que revient la compétence spécifique en matière d’environnement industriel via la police des installations classées. Cependant, depuis quelques années, le maire se voit plus impliqué dans la gestion des sites pollués, que ce soit par le biais des nouvelles attributions qui lui ont été conférées par la loi à l’occasion de la cessation d’activité d’une installation classée ou par l’extension aux sites pollués de ses pouvoirs en matière de déchets.
Il convient donc de faire le point sur ces nouveaux pouvoirs du maire qui lui confèrent par ailleurs une responsabilité accrue dans le domaine de l’environnement.
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En France, la réhabilitation d’un site pollué par l’exploitation d’une installation classée est fixée par le préfet en fonction de l’usage futur du site. Afin de garantir dans le temps un usage de cette zone compatible avec les mesures de dépollution prises lors de sa remise en état, il est devenu fréquent de mettre en œuvre des restrictions d’usage sous forme de servitudes d’utilité publique.
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Jusqu’au décret du 19 novembre 2009, les panneaux photovoltaïques au sol n’étaient soumis à aucune réglementation spécifique au titre du Code de l’urbanisme. Désormais, deux types d’installations sont encadrées : celles touchant des zones vulnérables et celles dont l’importance en termes de hauteur ou de puissance pourrait nuire, notamment, à la protection des paysages. L’intérêt du décret est d’avoir fixé un seuil de puissance et non un seuil de surface.
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Dans un arrêt du 17 juin 2009, la Cour de cassation apporte un nouvel éclairage sur le degré d’efficacité du contrat comme instrument permettant de gérer le risque qui résulte de la pollution de certains sites industriels.
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Nos maires fraichement élus sont-ils suffisamment armés pour faire face au premier des risques environnementaux locaux, la découverte d’une pollution sur le territoire de leur commune ?
La réponse n’est pas évidente. En effet, si le maire a une compétence claire et ancienne en matière d’eau, d’assainissement et de déchets, c’est en revanche au préfet que revient la compétence en matière d’environnement industriel, via la police des installations classées. Sauf « péril imminent » – notion très restrictive et qui ne permet au maire de prescrire que des mesures provisoires –, le maire ne peut donc s’immiscer dans la gestion d’une usine, d’un entrepôt, d’un dépôt ou de toute autre installation classée, ni prescrire à son exploitant des mesures de dépollution du site.
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Le notaire face au risque environnemental.pdf