Cession d’un terrain pollué et responsabilité du notaire
Dans le cadre d’un litige indemnitaire initié par les acquéreurs d’une maison dont le sous-sol s’est avéré pollué, la Cour d’appel de Lyon est venue rappeler dans quel cadre la responsabilité des notaires pouvait être engagée (CA Lyon 1ère chambre 20 octobre 2022, RG n° 21/08664).
Les notaires, en leur qualité de rédacteur de l’acte, sont tenus à l’égard des parties d’une obligation de conseil et d’information et doivent aussi assurer l’efficacité de l’acte auquel ils ont prêté leur concours. Dans l’arrêt commenté, la Cour d’appel de Lyon a précisé, en outre, que le notaire « doit procéder, par toutes investigations utiles, à la vérification des déclarations des parties lorsqu'il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d'ordre factuel du vendeur ou des circonstances particulières justifiant une vigilance accrue. La délivrance de ses conseils ou mises en garde par le notaire doit être effective et accessible, sans être limitée à des formules générales ne pouvant suffire à satisfaire à ces exigences ».
En l’espèce, s’agissant du volet environnemental, les notaires se sont limités à rappeler les dispositions de l'article L.514-20 du code de l'environnement et n’ont pas délivré aux acquéreurs les informations concernant le passé industriel du site dont faisait partie le bien immobilier ni d’ailleurs « tout conseil ou mise en garde visant à éclairer ces derniers sur les inconvénients du bien en les invitant à tout le moins à procéder à une vérification préalable à la vente, de l'état des lieux ensuite de la cessation de l'activité industrielle du site avec changement de destination ».
La Cour retient notamment que les notaires n’ont pas consulté le fichier BASIAS, ni n’ont fait des recherches pour savoir si une ICPE avait été exploitée. En outre, certains notaires avaient connaissance, lors de l'élaboration de l'acte de vente, de la teneur de l'activité de la société qui exploitait anciennement une activité industrielle sur et à proximité du bien vendu.
Les acquéreurs n’étaient ainsi pas en mesure d’apprécier les caractéristiques essentielles du bien acheté. Cette absence de diligence constitue manifestement un manquement aux obligations d’information et de conseil des notaires, lequel est de nature à engager leur responsabilité.
Les notaires sont ainsi condamnés in solidum avec le vendeur déclaré responsable sur le fondement du manquement à son obligation de délivrance conforme du bien vendu à indemniser les acquéreurs de leurs divers préjudices dont les frais de dépollution dont le montant s’élève à presque 900 000 euros.
