Sites pollués : le sous-acquéreur dispose d’un recours contre le vendeur initial
Dans un arrêt du 30 septembre 2021 (n°20-15.354), la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a engagé la responsabilité contractuelle du vendeur initial d’un site pollué envers le sous-acquéreur de ce site.
Cet arrêt a été l’occasion pour la Cour de Cassation de rappeler les conditions pour engager une action au titre de la délivrance conforme et du vice caché.
Dans cette espèce, une société avait échangé une parcelle qui avait accueilli une station-service avec une autre société. L’acte d’échange contenait une clause relative à la pollution du site qui rappelait son historique industriel, contenait un rapport relatif à la remise en état de ce site et indiquait que le site avait été « dépollué ».
La société bénéficiaire de l’échange a ensuite vendu ladite parcelle à un sous-acquéreur qui souhaitait y édifier des commerces et bureaux. Aucune clause relative à la pollution ne figurait dans cet acte de vente. Le site se révélant impacté par une pollution aux hydrocarbures, le sous-acquéreur a assigné son vendeur et le vendeur initial pour obtenir réparation des préjudices subis.
Pour la Cour, le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions contre le vendeur initial. Elle confirme ainsi l’engagement de la responsabilité contractuelle de celui-ci sur le fondement de la délivrance conforme. En effet, la rédaction de la clause de pollution et le rapport qui y était joint faisaient penser que le site était totalement dépollué. Or, la découverte d’une pollution dès les premiers coups de pelle a démontré la non-conformité avec ces déclarations. La Cour retient donc la responsabilité du vendeur initial sur le fondement d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme.
Toutefois, pour la Cour, dans la mesure où l’acte de vente conclu entre le vendeur intermédiaire et le sous-acquéreur ne contenait aucune clause relative à la « dépollution » du site, il s’agit non pas d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme mais d’un vice caché. Elle déboute ainsi la demande d’engagement de la responsabilité du vendeur intermédiaire sur le fondement de la délivrance conforme.
Par cet arrêt, la Cour de Cassation rappelle ainsi qu’à défaut de clause relative à l’absence de pollution dans un acte de vente, l’impact d’un terrain en hydrocarbures constitue un vice caché et non pas un défaut de conformité. En revanche, si une telle clause figure dans l’acte initial, et qu’elle indique que le bien a été dépollué, l’acquéreur dispose alors d’un recours contre le vendeur initial sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.
