Permis de construire unique : précision sur l'appréciation du lien fonctionnel

Un arrêt du Conseil d’Etat du 28 décembre 2018 (n°413955) apporte des précisions sur l’appréciation du lien fonctionnel permettant à deux constructions distinctes d’être qualifiée d’ « ensemble immobilier unique », et donc à l’opération de bénéficier d’un seul permis de construire.

Pour mémoire, ce principe a été posé par le Conseil d’Etat dans son arrêt du 17 juillet 2009 (n°301615). Il en résulte qu’une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire.

Toutefois, lorsque l’ampleur ou la complexité du projet (deux maîtres d’ouvrage distincts, par exemple dans l’arrêt du Conseil d’Etat de 2009) le justifient et sous certaines conditions, les différents éléments autonomes de cette construction peuvent faire l’objet de permis distincts.

C’est ce que reprend le Conseil d’Etat dans l’arrêt de 2018, en précisant toutefois « que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».

Or, c’est précisément ce qu’avait fait le Tribunal Administratif puisqu’il s’était concentré uniquement sur des éléments techniques : projets situés sur des terrains contigus, desservis par une même voie d’entrée et de circulation interne, même rampe d’accès aux parcs de stationnement, même réseaux d’eau, d’électricité, de fibre optique, et de gaz, éclairage collectif, équipements annexes communs (poteau incendie, boites aux lettres, etc.), même conception architecturale, etc. Il avait ainsi considéré que même si les projets relevaient de deux maîtres d’ouvrage distincts, ils étaient lié sur un plan fonctionnel et pouvaient donc bénéficier d’un permis de construire unique.

Le Conseil d’Etat a considéré qu’en se fondant uniquement sur ces considérations d’ordre technique, le Tribunal avait commis une erreur de droit.

Il ressort donc de cet arrêt que, pour apprécier le lien fonctionnel entre deux projets, il faut prendre en compte non seulement des considérations d’ordre technique ou économique, mais également les règles d’urbanisme (utilisation des sols, implantation, destination des constructions, nature, dimensions, etc.).